2022年，昆明买房如何选择？

2021年真是昆明房地产市场翻天覆地的一年，昆明房价就像坐了一次过山车，上半年小涨，下半年7月份开始全线横盘下跌，从6月份的恒大骨折价逐步传导，7月份的滇池半山逐渐传递到各大刚需楼盘，纷纷跳水…

一，目前昆明楼市的现状：

1，三道红线，威力过大，导致很多开发商纷纷暴雷。高负债，高杠杆，高周转模式彻底玩不下去了。

2，土拍惨淡。昆明2021年一年卖出去的地，还没有2020年一个月多，各大开发商集体开启躺平模式。

3，昆明房价在跌，信心和动力不足，特别是外来购买力弱，产品、区域分化很大。改善类楼横盘微跌，刚需类楼盘跌幅度最大，跌幅1K-3K；主城区微跌，边区新区暴跌。工抵房，特价房，团购房盛行。

去年末各大楼盘都在喊“涨”，但是年初俊发南北两个楼盘俊发城紫荆苑（单价1.1万起）和观云海（8千多起）就开始骨折价，以价换量…

4，昆明房产信贷政策宽松，利率在降。

5，昆明楼市库存。由于去年土拍惨淡，但是去化率低，库存还在缓慢增加，今年以去化之前积累的库存为主。

6，开发商债务违约，暴雷频发，今年还会继续，同时也可能会伴随着楼盘延期交房，烂尾；某些开发商破产，被收购…

7，分化。今年还会继续分化，无论是区域，开发商，还是产品，价格，差距会越来越大。

二，目前昆明楼市的大环境政策

1，坚持房住不炒，稳字当头，因城施策，满足合理的住房需求，促进房地产良性循环和健康发展，重提房地产是支柱产业，加强预期引导，缓解目前市场和各大开发商暴雷的负面情绪，探索发展新模式。扩大房地产税试点城市推广，房产税真的快来了。

2，全国房地产市场降温，房价由涨转跌，预期转变，昆明也一样。

3，信贷政策宽松。昆明房贷利率在降，从最高5.6%到目前最低5.2%，还有下降预期；银行额度充足，放款周期快，目前放贷时间就是一个星期左右；贷款资格审核在放松。

4，昆明公积金贷款政策正在逐步放松；

5，昆明限购，变相取消。目前在昆明购买新楼盘，外省人网签不需要查购房资格了，可以直接网签。

6，昆明人口在缓慢流入，七普数据，昆明常住人口846万，昆明被评为14个"特大城市"之一，昆明四季如春的气候。

7，新冠疫情持续影响，还是个不可控因素。

8，昆明楼市的库存还在缓慢增加。

9，短期看政策，长期看人口。昆明也正式加入抢人大战，人才引入，给予新进人才租房购房补贴。

三，昆明楼市的预期，期望

1，中央的期望：

以稳为主，去库存，软着陆。目前房地产还是国内支柱产业，还需要维稳。2022年中央经济工作报告：再提房地产是支柱产业，做好预期管理，稳字当头，因城施策，房住不炒，满足合理的购房需求，良性循环…

2，地方政府的期望：

期待昆明房市回暖，销量回升，卖得出去地，多卖地。

3，我的期望：

期待昆明房贷利率下降；

期待昆明楼市的救市政策；

四，昆明的学区房

去年全国人口出生率暴跌，为了人口，三胎铺路，鼓励生育，国家也是拼了，房地产遭到打压，教培行业遭受重创，教育学区房正在改革。昆明的学区房正在降温，最近大家最关心的民转公，目的就是去房地产绑架教育化，为民减费减负，去名校化，控生源，更加公平，均衡化。目前，昆明口碑和教育质量最好的小学、初中大多数都是民办，也可能大多数都会民转公，静待政策落地。民转公后，很多民办名校虽然生源均衡化了，但是师资力量还是很强，还值得关注。

昆明的学区房，暂时几年还会存在，真正消除学区房的高溢价，我个人觉得需要：就近划片+多校摇号随机分配学校或者教师轮岗。

五，如何选择？

1，安全。拿到房，不烂尾。品牌开发商，以及良好的财务状况。

目前在昆明有项目，且已违约暴雷的开发商：

恒大，蓝光，富力，阳光城，花样年，佳兆业，实地，世茂，雅居乐，宝能等…融创，绿地，恒泰，俊发等开发商资金链也非常紧张…

目前昆明有项目，财务状况比较稳健的开发商：

万科，龙湖，中海，华润，保利，招商，金茂，碧桂园，中交，绿城等。

2，心态。今年买房心态很重要！！！买定心安，除了房价，还有努力工作赚钱和生活…

3，价格。价格优势，更有竞争力和赚钱效应。

4，地段，地段，还是地段。

一定要有投资的眼光买房，考虑居住属性的同时，还要兼顾金融属性。优先考虑主城区，热点区域，边区新区慎重考虑。一定要考虑流转率（流动性）和投资回报率，是否能租得出去，卖得出去。随着昆明房市的回落变冷，去化率降低，边区新区的发展成熟时间会拉长，所以，要考虑边区新区居住和投资的人群需要做好持久战的准备…

5，物业。良好口碑的物业公司，是后期居住体验感和房产保值的关键。

6，配套。学校、公共交通地铁、商业、医院、公园等是否有。以方便自己为主，实用为主。

7，户型朝向，楼间距，不利因素等一定要会看会挑。

8，刚需和改善：以实用和方便自己为主，兼备流动性，以防置换。 昆明投资买房：如果有闲钱，没有其他投资渠道，一定要精挑细选，具备高流转率，高流动性，高出租率。

9，公寓。虽然目前昆明的公寓价格已跌至谷底，但是公寓价格没有最低，只有更低...如果已知公寓的缺点，特定需求的人群可以慎重考虑。

10，2022年，昆明房价会大涨大跌吗？

我觉得今年昆明房价更是没有大涨的可能，无论是从国内经济环境，房地产市场大环境及未来预期，中央坚持以房住不炒的决心，房地产信贷政策等来说，都不可能；希望是能整体稳得住，抓住个别新楼盘的骨折促销活动上车…

2022年昆明房产还值得买入投资吗？

主要看价格，区域，持有周期，配套…

优先考虑主城区，热点区域，周边配套比较成熟的区域，有发展前景的区域。优化房产配置，宁可不买，也千万别买错！

我想说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格；只要价格足够香，售楼部就是人山人海…

城市在发展，昆明拥有独一无二的自然资源，四季如春的省会城市，还一城独大。稳字当头，进可攻，退可守；进可期望未来预期，退可守住现金流，看好地理位置好，有潜力，有流转力的房产；量力而为，理性购房，留好备用金，稳健为主。刚需，有合适又满意的，把握机会上车；投资，一定要精挑细选，必须专研…如果有昆明购房需求和意愿，可以观望，但是一定要关注，关注房价，房贷利率…

六，昆明楼市的热点区域

随着昆明楼市的降温，现在昆明的热点区域完全回归到主城，草海片区，会展片区，二环内，万达双塔片区，北京路同德广场，西北新城，螺蛳湾片区等区域。边区新区的很多旅居康养项目降温明显，房价大幅回落，请慎重考虑。

七，2022年昆明各个区域，值得一看的楼盘

北市区：

1，俊发城 配套+价格

2，俊尚峰 地理位置 周边配套

3，美的北京路9号 地理位置 周边配套

4，俊发龙泉俊园 学区+价格

5，碧桂园御龙半山 价格+产品

6，南昌建工雍锦园 价格

7，俊发盛唐城 价格

8，中海云著 物业品质+价格

9，龙腾世家 地理位置+学区

南市区：

1，万科500里 产品 配套 地理位置

2，山海湾8号 观滇大平层+品质圈层

3，华夏四季 品质 观滇洋房

4，龙湖锦粼天序 品质+地理位置

5，复地云极 现房+地理位置

6，金茂府 品质+地理位置

7，雅居乐中央雅府 价格

8，中铁诺德山海春风 临滇洋房+品质

9，彩云城晴湾 观云海 价格

10，龙光玖云台景里 价格

西市区：

1，万科城 口碑+配套+学校

2，三千时光（上悦天地）物业+价格+配套

3，绿城诚园 物业+配套+地理位置

4，春城映像 价格

5，东原映江山 产品+价格

6，大华锦绣山海 价格+配套

7，融创春城书院 地理位置+品质大平层

8，华飞新域宸景 现房+学区+配套

9，招商雍和府 价格+毛坯

东市区

1，华润润府 地铁，万象城商业，近市中心

2，保利城 学校学区公办云大附中附小分校

3，保利明玥半山 地铁+价格

4，映像美庐 96-217 产品+品质+环境

5，大华锦绣麓城和大华公园天下 价格

呈贡区

1，卓越滇池晴翠 价格+地铁

2，绿地健康城 价格+环境

3，中交锦澜府 品牌地产 物业

我个人觉得，昆明房地产市场正在经历新一轮的阵痛期…需要时间…昆明确实没有特别出色的支柱产业，受疫情影响，旅游业还遭受重创，还是严重依赖房地产的省会城市。应该因城施策，以稳为主，防爆跌，去库存，地方政府给予政策支持，降利率，降税费，加大人才购房补贴...

虽然，昆明官方从来没有发出过限跌令，昆明地方政府能给的政策支持也不多，首付已经最低20%就可以上车了；公积金贷款政策也在逐步放松，商业贷款资格审核也在放松；最近还新推出了人才购房补贴，就是力度不大…

但是，还是期待昆明楼市低利率时代的到来，救市政策支持，信贷宽松，新冠疫情的早日结束…

我感觉我挺悲观的，但是我也很乐观，我喜欢昆明，我爱昆明，我看好昆明的发展前景，看好昆明的未来…未来会挺好的，时间会带我们见证…

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